Как купить дом в Германии

Вы переехали в Германию? Вы живете здесь постоянно, давно работаете и решили остаться здесь и купить дом в Германии, свою первую квартиру, жить самостоятельно и больше не платить за аренду? Если ваш ответ «да», прочитайте наше руководство по покупке дома в Германии.

Кредитоспособность

Самый важный этап перед поиском дома – это визит в банк или разговор с финансовым консультантом. Такая встреча позволяет нам проверить вашу кредитоспособность и рассчитать рассрочку.

Какие условия нужно выполнить, чтобы получить кредит на дом или квартиру в Германии?

• постоянный доход, это должен быть постоянный трудовой договор или собственная предпринимательская деятельность, как минимум 3 года;
  
• нет долгов, т. е. положительный SCHUFA.
  

Во время встречи в банке вы точно узнаете, какая у вас кредитоспособность и на какую сумму вы можете искать жилье. Кроме того, банк рассчитает, на сколько частей можно распределить кредит, какие комиссии взимаются и на какие выплаты можно рассчитывать. Банк также сообщит вам, понадобится ли вам собственный вклад и в каком размере. Собрав все эти данные, вы теперь знаете, какой дом можно искать и с чего начать.

Поиск предложений

Теперь мы можем начать просматривать предложения — обычно в Интернете или на интернет-порталах мы найдем большинство из них. В зависимости от того, хотите ли вы совершить покупку у частного лица или через агентство недвижимости, вы можете записаться на прием к брокеру.

Как правило, хорошо подготовленный брокер должен представить Expose – коммерческое предложение, содержащее всю важную информацию об объекте недвижимости в печатной версии. Вы также можете начать поиск квартиры или дома в Германии самостоятельно.

Если вас что-то заинтересовало, следует записаться на просмотр так называемой квартиры. Это может быть сложно для людей со слабым знанием немецкого языка. Использование услуг переводчика или человека, знающего немецкий язык, сделает для вас весь процесс менее напряженным и сложным.

Таким образом вы будете знать что с вами есть опытный человек, который экспертным взглядом осмотрит дом, который вы хотите купить, спросит о важных вопросах и поможет вам.

Комиссия для брокера

Предположим, мы нашли подходящий дом и полны решимости его купить. Как и финансовый консультант, брокер не взимает комиссию вначале, а только тогда, когда мы подписываем договор купли-продажи.

Комиссия рассчитывается от суммы приобретенного дома. В Северном Рейне-Вестфалии она составляет 3,57% и является частью комиссии, уплачиваемой покупателем.

Брокер – важный человек при покупке дома

Он является связующим звеном между нами и владельцем недвижимости. На переговорах мы представляем свое предложение, а задача брокера — связаться с владельцем и попытаться договориться с его стороны.

Это определенное облегчение, но в случае некомпетентного посредника может стать большим препятствием. Задача брокера — взять на себя все важные вопросы и оформить документы, необходимые для проведения сделки.

Если мы решаем купить дом, мы связываемся с банком, чтобы уточнить детали кредита и узнать, как будет выглядеть окончательный кредитный договор.

Выбор нотариуса. Подготовка нотариального акта. Подписание договора купли-продажи

Еще один важный, если не самый важный человек на вашем пути к покупке дома в Германии – это нотариус. Прежде чем недвижимость будет продана, она должна быть передана нотариусу. Его доля по закону необходима для купли-продажи недвижимости в Германии.

В его задачу входит, в том числе, консультирование сторон договора, подготовка и нотариальное заверение договора купли-продажи.

В законе не указано, кто назначает нотариуса при продаже дома, но в большинстве случаев именно покупатель выбирает и оплачивает услуги. Мы можем обратиться за помощью к агенту по недвижимости или поискать кого-нибудь самостоятельно.

Нотариус оформляет договор купли-продажи и сотрудничает с финансовым брокером банка и консультантом по недвижимости. Нам не о чем беспокоиться, потому что остальную документацию оформляет нотариус в офисе для защиты покупателей и продавцов.

Продавцы должны убедиться, что они получили свои деньги, а покупатели должны убедиться, что недвижимость оформлена по договору.

Сколько времени занимает встреча с нотариусом и подписание договора?

Продолжительность сертификационной встречи зависит от того, сколько вопросов осталось у обеих сторон соглашения и есть ли вообще какие-либо запросы на изменения. Как правило, встреча с нотариусом при продаже недвижимости длится около 1-2 часов.

Сколько стоит встреча с нотариусом и кто за нее должен платить?

При покупке недвижимости нотариальные сборы составляют от 0,5 до 1,0 процента от стоимости покупки. Чем больше сторон нуждаются во встречах с нотариусом, тем дороже это становится. Как правило, нотариусу платит покупатель недвижимости.

Подписание договора купли-продажи

Конечно, следует держать руку на пульсе и внимательно читать нотариальный акт. На этом этапе нам понадобится переводчик.

Это не обязательно должен быть присяжный переводчик, просто доверенный человек, который все правильно переведет и позаботится о том, чтобы все термины были нам понятны.

Если мы заметим какие-либо упущения или ошибки в нотариальном акте, мы можем проконсультироваться с нашим брокером или владельцем на месте и исправить его до завершения.

Если все правильно, договариваемся о встрече с нотариусом, берем удостоверения личности, нашего переводчика (он не должен быть присяжным, но заверен нотариусом) и подписываем договор.

Поздравляем! Если вы дошли до этого момента, значит, у вас есть своя собственность, но... мы пока не владеем ею полностью.

Задача нотариуса – внести отметку о сделке в земельно-ипотечную книгу. Вся процедура перевода занимает от 8 до 12 недель в зависимости от суда и округа.

Когда нотариус наконец решает, что все формальности соблюдены, он просит банк перевести деньги на счета, указанные в договоре купли-продажи.

Нотариальные расходы составляют 2% от покупной цены дома. На этом этапе нам остается только оплатить услуги нотариуса или брокера.

Еще один важный момент – уплата налога на покупку недвижимости

После подписания договора у нотариуса мы получаем счет от так называемого Finanzamt. Это сбор, который необходимо уплатить в налоговую инспекцию и составляет 6,5% от суммы покупки (Grundewerbsteuer).

Вот так мы прошли процедуру покупки жилья. Поздравляем!

Как видите, помимо суммы, которую мы должны заплатить владельцам за дом нашей мечты, есть много дополнительных расходов, которые нам приходится учитывать.

Чтобы ответить на вопрос – в кредит могут быть включены дополнительные комиссии, либо вам просто необходимо иметь соответствующим образом рассчитанный собственный вклад.

После переезда в новый дом, помимо ежемесячного платежа по кредиту, мы также должны учитывать, что нам придется нести значительные расходы на содержание.

Примеры дополнительных затрат на дом площадью 100 м2 (суммы примерные, ведь все зависит от коммуны, количества проживающих в доме людей и размера земельного участка):

• покупка страховки дома: €400-500 в год;
  
• муниципальные сборы, земельный налог, вывоз мусора, канализация: 1000–1300 евро в год;
  
• трубочист: 200 евро в год;
  
• свет и вода: оплачиваются заранее, расчет получаем в конце года;
  
• топливо: в нашем случае масляная печь, предполагаем расход около 3000 литров в год: 6000 евро (цена зависит от курса нефти);
  
• коммунальные платежи (ARD ZDF): 54 евро в квартал + интернет 40-50 евро в месяц.
  

Таким образом, вы легко сможете рассчитать, сможете ли вы позволить себе содержать себя и свой дом в случае выхода из строя печи, трубы или крыши.